Mieterhöhungen bei der Wiro

Aktuell verschickt die Wiro Mieterhöhungen an ihre Mieter. So begründet Rostocks größtes Wohnungsunternehmen seine Forderungen und diese Rechte haben Mieter.

21. Oktober 2024, von Olaf

Neben der Post vom Finanzamt gehören diese Briefe wohl zu den unbeliebtesten: Mieterhöhungen! Aktuell verschickt die Wohnen in Rostock Wohnungsgesellschaft mbH (Wiro) sogenannte Mieterhöhungsverlangen an ihre Mieter.

Unter der Überschrift „Daran führt kein Weg vorbei“ hatte die Wiro dies bereits vor einigen Tagen in ihrem Kundenmagazin angekündigt. Begründet werden die Mieterhöhungen mit steigenden Preisen für Bau- und Handwerkerleistungen sowie höheren Kosten für Personal und Energie.

In der Vergangenheit seien die Kaltmieten maximal alle drei Jahre und um höchstens zehn Euro pro Wohnung erhöht worden, erklärt Wolfgang Medger, Bereichsleiter Wohnungswirtschaft bei der Wiro. In Zukunft sollen die Abstände kürzer werden und die Erhöhungen steigen.

Mieterhöhung von Fall zu Fall und mit Fingerspitzengefühl?

Wie viele Haushalte von der aktuellen Mieterhöhung betroffen sind und um welche Beträge es geht, verrät die Wiro nicht. „Wie viele sogenannte Mieterhöhungsverlangen wir verschicken, kommunizieren wir nicht. Das gilt auch für Zahlen zu den Erhöhungen, da diese für jede Wohnung individuell berechnet werden“, sagt Wiro-Pressesprecher Carsten Klehn auf Nachfrage.

„Um wieviel die Mieten steigen, entscheiden wir von Fall zu Fall“, erklärte Wolfgang Medger im Wiro-Kundenmagazin und versprach „Fingerspitzengefühl“.

In mehreren uns vorliegenden Fällen fordert die Wiro eine pauschale Mieterhöhung von 20 Euro pro Monat. Das sei jedoch „Zufall“, so Klehn. Je nach Lage, Wohnungsgröße und Baujahr bedeutet derselbe absolute Betrag eine sehr unterschiedliche prozentuale Erhöhung für den einzelnen Mieter: So schlägt die Wiro beispielsweise für eine Wohnung im Rostocker Nordwesten mit einer Kaltmiete von 400 Euro ebenso 20 Euro auf (+5 Prozent) wie für eine größere Wohnung in Innenstadtlage mit einer doppelt so hohen Kaltmiete (+2,5 Prozent).

„Nur zwei Mieten bzw. Mieterhöhungen zu vergleichen, greift zu kurz“, erwidert Klehn. „Denn beispielsweise erfolgen Mieterhöhungen zyklusabhängig – wir beachten also, wann und in welcher Höhe eine Miete zuletzt angepasst wurde.“ Auch dies sei ein Aspekt des Fingerspitzengefühls.

Mietspiegel und die ortsübliche Vergleichsmiete

In ihren Anschreiben fordert die Wiro eine „Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach §558 BGB“ und stützt sich hierbei auf den Mietspiegel vom Mai 2024. Im Internet gibt es einen Mietspiegelrechner, mit dem jeder seine ortsübliche Vergleichsmiete selbst berechnen kann.

Hauptkriterien sind Lage (Stadtteil, Wassernähe) und Baujahr der Gebäude. Zusätzlich wirken sich Größe und Ausstattung der Wohnung auf die Vergleichsmiete aus. Sind Einbauküche oder Fußbodenheizung im Bad vorhanden, gibt es Zuschläge. Fehlen Balkon und Terrasse kommt ein Abzug zum Tragen.

Der so ermittelte Wert stellt die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete dar. Da es sich um einen freien Markt handelt und es Ausstattungsmerkmale (Wohnumfeld, Tageslichtbad etc.) gibt, die im Mietspiegel keine Berücksichtigung finden, wird für die ortsübliche Vergleichsmiete zusätzlich eine Spanne angegeben. In Rostock liegt diese zwischen 0,83 Euro/qm unterhalb und 0,76 Euro/qm oberhalb des Durchschnitts.

Rechte der Mieter

Die Wiro fordert – zumindest teilweise – eine Erhöhung oberhalb der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete. Formell ist das Mieterhöhungsverlangen wirksam, solange es innerhalb der Mietspiegelspanne liegt. Ob es – insbesondere beim Überschreiten der Durchschnittsmiete – auch gerechtfertigt ist, kommt auf den Einzelfall an.

Wem die Forderung zu hoch erscheint, der sollte sich beraten lassen. Stimmen Mieter der geforderten Erhöhung nicht oder nur teilweise zu, kann der Vermieter klagen. In diesem Fall legt das Gericht den Wert innerhalb der Spanne fest. Je nach Ausgang des Verfahrens können Gerichts- und Anwaltskosten entstehen.

„Wer glaubhaft darlegen kann, dass er die Erhöhung finanziell nicht stemmen kann“, kann sich an die Wiro wenden. „Gemeinsam finden wir eine Lösung“, verspricht Wolfgang Medger im Kundenmagazin. Alternativ sollten Mieter prüfen, ob sie Anspruch auf Wohngeld haben.

Eine erneute Mieterhöhung ist frühestens nach 15 Monaten möglich. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 15 Prozent erhöht werden, nicht jedoch über die ortsübliche Vergleichsmiete.

35.000 Wohnungen, 25 Mio. Euro Gewinn

Rostocks größtes Wohnungsunternehmen verwaltet in der Hansestadt rund 35.000 eigene Wohnungen. Im Geschäftsjahr 2023 hat die Wiro einen Jahresüberschuss von 24,8 Millionen Euro (2022: 29,3 Mio. Euro) erwirtschaftet. 16,4 Mio. Euro des Bilanzgewinns wurden an die Stadt Rostock als alleinige Gesellschafterin ausgeschüttet.

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